Площі без площ

У природі все циклічно. У міському житті – тим паче. Це доводить черговий виток дебатів, що розгорілися навколо забудови найпросторішої ужгородської площі Народної. Нацбанк хоче офіс тільки там. Громадськість обурюється. Інтриги додає спокуслива сума з більш ніж півдесятком нулів,  які мали б у тій чи іншій формі прийти в Ужгород на будівництво нового офісу. За всіма перипетіями в тіні залишається доля дещо менш показних міських майданів…

 «Зони відчуження» чи відчужені зони?

Сьогодні вже й важко пригадати, як виглядала площа Кирила і Мефодія якихось 5 років тому. Ще у 2006-му частину площі, зліва від універмагу «Україна», загородили величезним парканом. Саму ж землю за ним в оренду надано було ще раніше. Ужгородцям пояснили – тут будуватимуть черговий торгівельно-офісний центр. Проте паркан стояв рік-другий, а жодного будівництва там не починали. Спершу пояснювали: мовляв, у підприємців виникли проблеми із проектною документацією, через те, що роботи там проводити не можна – адже можуть бути пошкодженні вже  наявні підземні комунікації.

Поки затягувалася історія із отриманням необхідних дозволів, паркан продовжував стояти, заклеюватися афішами, обростати сміттям та бур’янами. Всередині загородженої площі бігали щурі та бездомні пси. Вузький прохід між парканом та універмагом облюбували стихійні торгівці, чим ще більше звузили його. Таким чином частина однієї із центральних площ міста перетворилася на стихійний смітник.

Питання спершу про доцільність будівництва, а згодом й про ефективність такого (не)використання ділянки на міській площі кілька разів звучало у пресі, щоправда, менш гучно й масовано, ніж, наприклад щодо можливої забудови інших міських майданів – Богдана Хмельницького чи тієї ж Народної. Здається, за понад 5 років всі вже якось звикли до паркану-декорації, вид на який гарно проглядається і з проспекту, і з вікон спортивного комплексу «Юність», де відбуваються змагання міжнародного рівня, і з поверхів найбільшого міського готелю «Закарпаття».

У кінці цього літа міський голова пообіцяв, що питання із забудовником, який протягом стількох років утримує ділянку й ніяк не може розпочати будівництво (або ж повернути її місту), буде залагоджено: «Я зустрічався з тими, кому продали цю ділянку. Підприємці мають проект, обіцяють восени почати роботи, а після завершення будівництва нададуть площі привабливого вигляду», – зазначив Віктор Погорелов у інтерв’ю «Замку» у липні цього року. Проте… Осінь вже добігла кінця, а паркан і досі там…

 Стара історія нової площі

До речі, показово, що в мерії плутаються з юридичними статусом: орендарі чи власники ділянки – чиновники оперують різними поняттями, що ще раз доводить: питання тягнеться роками.

Головний архітектор Ужгорода Олександр Шеба, дещо прояснив ситуацію, наголосивши, що земельна ділянка між універмагом «Україна» та «Смерічкою» віддана в оренду до 2013 року. «Два роки тому орендарі погодили усю необхідну проектну документацію. Отож, вагомих об’єктивних перепон для початку будівництва у підприємців не мало бути», – зауважує пан Шеба. На думку архітектора, такою перепоною могла стати лише економічна криза, яка припала саме на той період. Однак, попри те, що ділянка в центральній частині міста й сьогодні пустує без діла, орендарі, каже Олександр Шеба, сплачують справно. Отож, за словами чиновника, навряд чи міськвлада до закінчення терміну оренди (який спливає трохи більше ніж, за рік) робитиме якісь серйозні рухи щодо повернення відданої частини площі назад у комунальну власність. «Це буде важко з юридичної точки зору. От після 13-го року влада міста вже серйозно задумається щодо того, чи продовжувати право користування ділянкою цим підприємцям», – заявляє головний архітектор обласного центру.

Тетяна Марухнич, начальник відділу землекористування Ужгородської міськради у коментарі нашому виданню назвала цікаве число: «Зараз по Ужгороду близько тридцяти проблемних ділянок, орендатори яких не виконують зобов’язань, передбачених у договорі. У травні Вищим господарським судом України було дано роз’яснення з цього приводу. Сьогодні міська рада ставить питання про повернення таких проблемних ділянок у комунальну власність. Але наразі цей процес тільки починається», – зауважила пані Тетяна.

Тим часом, як ужгородські чиновники лише планують запустити процес, їхні колеги по всій Україні вже активно застосовують подібну практику, – стверджує Ярослав Греца, керуючий партнер юридичної фірми «Греца і партнери»: «Виходячи із загальноукраїнської практики, можна сказати, що органи місцевої влади дуже активно звертаються до судів у подібних справах і роблять це доволі успішно. На мою думку, це взагалі одне із головних завдань міської влади – контроль за тим, наскільки ефективно використовується основне багатство міста – його земля, наскільки добросовісно орендарі виконують покладені на них зобов’язання. Тільки так можна працювати на розвиток», – вважає ужгородський юрист.

Пан Ярослав прокоментував деякі юридичні нюанси земельних питань: «У своєму роз’ясненні від 17 травня 2011 року Вищий господарський суд серед основних підстав дострокового розірвання договорів оренди називає невиконання умов договору та нецільове використання землі. Однак суд розмежовує поняття нецільового використання та невикористання (фактичного) земельної ділянки». Судове рішення на користь повернення землі у власність міста можливе лише у першому випадку… Проте, якщо умовами надання в користування ділянки на неї було накладено певне обтяження, тобто було чітко зазначено, який саме об’єкт та в які саме терміни на ній мав бути збудований, то це стає достатньою підставою для того, аби суд вирішив справу на користь муніципалітету у разі невиконання вказаних пунктів (а фактичне невикористання ділянки, природно, спричиняє до таких порушень).

Однак, не всіх забудовників, майданчики яких роками знаходяться в законсервованому стані, слід виводити із стану анабіозу активними діями. Олександр Шеба звертає увагу також на інший аспект проблеми із відведеними земельними площами в центральній частині міста: «За минулі роки дуже багато ділянок в Ужгороді було роздано всередині дворів, в скверах та на дитячих майданчиках. Так, до прикладу, підставою передачі у оренду комерційним структурам земель, які люди звикли вважати своєю прибудинковою територією, могло стати не створення мешканцями довколишніх будівель ОСББ чи інших управлінських органів. Часто люди про це навіть не підозрюють. Їм залишається вже пост фактум виходити на вулиці з протестами проти того, аби ці клаптики не забудовувались», – каже головний архітектор.

 Чекати чи боротися?

То ж перед міською владою постає дилема: чи варто форсувати події із забудовою таких ділянок? Чи краще тихо дочекатися, поки спливуть необхідні терміни оренди, й без судів повернути землі назад у власність муніципалітету. Головний архітектор вважає, що міська влада має робити все для того, аби будівельні роботи на неоднозначних будівельних майданчиках не проводилися.

Можливо певний лад у питанні відведення міських земель наведе «свіженький» Закон України «Про державний кадастр», який набуде чинності у 2012 році. Ще рік доведеться почекати вступу в дію дуже знакових статей 3-ої та 4-ої ще одного Закону, що зачіпаєцю проблему «Про регулювання містобудівної діяльності». Згідно з ними, у разі відсутності плану зонування  або  детального  плану території,   затвердженого   відповідно  до  вимог  закону, «передача (надання) земельних  ділянок  із  земель  державної  або комунальної  власності  у  власність  чи  користування фізичним та юридичним особам для містобудівних потреб забороняється». Так само заборонятиметься зміна їх цільового призначення.