Нерухомість Ужгорода: рухлива і не конкурентна

Ринок нерухомості Ужгорода ніяк не можна назвати нерухомим. Динаміка змін, які у більшості своїй мають грошовий еквівалент, відчувається особливо гостро в останні 3-5 років.

Операції з нерухомістю доволі різноманітні: купівля, продаж, оренда квартир, кімнат, офісів, подобова оренда, а ще ж дарування, оформлення спадщини, реєстрація, прописка тощо. Але ми зупинимося на актуальному і дізнаємося, як оселитися в орендованому житлі, стати щасливим володарем квартири, не потрапити у халепу з нерухомістю.

Студентство – час пошуку кімнат і підселень

Студентські роки – це не лише щось там про граніт науки, це ще й клопіт з пошуком житла в умовах дефіциту місць у гуртожитках. Переважна більшість тих, кому не щастить із серенчливим ордером, є цільовою аудиторією оголошень на кшталт «Шукаю хлопця/дівчину-студентів на підселення», «Здається кімната для студентів» тощо.

Про те, що студентський бум заселення на носі, свідчить динаміка пропозицій на ринку орендованого житла. Протягом останнього тижня кількість відповідних оголошень та їх переглядів збільшилися майже втричі. Більше того, наразі половина пропозицій є зарезервованими студентами та їхніми батьками.

Що ж пропонують нині для успішних абітурієнтів? Це окремі кімнати, кімнати з підселенням, квартири. Ціни за НЕ індивідуальне поселення стартують від 700 грн. за одну особу (або можна ще спробувати облаштуватися за 500 грн. у підвалі на пл. Петефі – жарт). Якщо 2-3 роки тому ціна за підселення в окрему кімнату квартири коливалася у межах 600-1000 грн., то зараз вона вже тяжіє до 1000-1200 або й 2000 грн. за койко-місце! Щодо можливості пожити у кімнаті саменькому, то ось показове оголошення:

«Пропоную кімнату студентам на підселення – 1500 грн. з людини (комунальні послуги включені). У кімнаті дві особи. Або 2500 грн. за кімнату (+ компослуги). Двокімнатна квартира на пр-ті Свободи».

Загалом географія студентського житла від орендодавця зосереджена у центрі Ужгорода, зокрема на проспекті Свободи, трохи менше у районі вулиці Грушевського, «Нового району», БАМу. Часто в оголошеннях відсутні подробиці і фото житла, а нерідко пропонують умови, наближені до гуртожитка, щоб, так би мовити, молода людина не лишилася шарму студентського життя.

Окрім запитів від орендаря про охайну кімнату у зручній локації є ще й запити від власника нерухомого майна – «тільки для дівчат», «тільки для хлопців», «тільки для студентів», «18+», «тільки для студентів-медиків», «для студентів гуманітарних спеціальностей»… Ми знайшли й оголошення, яке підійде майже всім:

«Поселяються хлопці-студенти, майстри-будівельники, фахівці у різних сферах діяльності, сімейні пари, жінки, хлопці, молоді трудящі…».

Якщо ви один із перерахованих, то десь на пр-ті Свободи на вас чекає двокімнатна квартира з підселенням когось зі списку.

Поговоривши з власниками житла, з′ясувалося, що, наприклад, у хрущовці-трьошці на проспекті було встановлено своєрідний рекорд – в одній квартирі мешкали (УВАГА!) 15 студентів. Міні-гуртожиток проіснував аж 4 місяці, а потім самоліквідувався. Ви можете подумати, що на молодь скаржилися сусіди чи власник квартири розкрив «аферу століття» (і це правда – орендодавець знав лише про сімох пожильців). Насправді, двоє з 15-ти поскаржилися на незручності господарю, а той вже приїхав розібратися і розселив мурашник, залишивши сімох дівчат. Як ви зрозуміли, пішли шукати кращого даху над головою вісім парубків.

Загалом, якщо йдеться про оренду кімнат студентами, то власники житла дуже прискіпливі і будуть постійно контролювати помешкання. Йдеться, зокрема, про контроль кількості проживаючих, порядку, стану сантехніки, сплати комунальних послуг. За останнє в орендодавців особливо болить душа, тому частина з них вже включає світло-воду-тепло у вартість оренди. Такий варіант обирають ті, хто має субсидію, але то майже таємна арифметика, і на чому вона базується – секрет.

Ще один аспект, який, до слова, дуже вплинув на зростання вартості орендованого житла, – це збільшення кількості іноземних студентів в Ужгороді.

«Іноземця не лякає сума у 4-5 тисяч за квартиру чи навіть вартість в умовних одиницях. На цьому ґрунті теж почалося підвищення цін на орендоване житло. І проблема у тому, що власники хочуть орендаря з у.о., але не хочуть бачити серед них іноземних студентів. Через це і сваримося, і сперечаємося… Не знаю, чому так. Може, пересторога чи недовіра, чи стереотипи. Бувають конфлікти через те, що іноземці не приймають правила проживання, а буває, що вони їх не розуміють. Врешті решт, іноземний студент мало чим відрізняється від нашого, але до всього ще й не випадає із місцевого культурного середовища», – розповідає один із ужгородських ріелторів.

Серед порад для тих, хто проживатиме не у гуртожитку, такі ж, як і тим, кому з ним пощастило. Вибір першого орендованого житла для студента мають здійснити або супроводжувати його батьки. Дорослу досвідчену людину важче обманути чи чогось їй не досказати. Батьки знають, куди краще зазирнути, що перевірити, що уточнити. Більше того, рекомендації і зауваження, озвучені батьками дитині, теж мають позитивний вплив на орендодавців – вони побачать, що батьки беруть участь у житті дитини і розділяють контроль над нею.

Ціни на житло: хто винен і що робити?

Щодо цін на житло в Ужгороді зараз нарікають усі – і ті, хто його продає/здає, і ті, хто купує/орендує. Маємо на те ряд причин, як внутрішніх (збільшення попиту), так і зовнішніх (втручання держави).

«За останні чотири роки ми спостерігали і падіння цін, і їх зростання. Ще рік тому двокімнатні квартири, які ми продаємо за 27-28 тисяч доларів, можна було придбати за 18 тисяч. Влітку 2017-го халява закінчилася, бо почалися проблеми з орендою. Люди почали викуповувати «двушки» під оренду. Водночас вартість оренди житла зросла через приїзд іноземних студентів, а до того – мешканців східних регіонів нашої держави. У результаті, людям, які приїздять з районів, нічого не лишається на ринку орендованого житла. Ми раніше не мали таких ситуацій, коли у трикімнатну квартиру селили по двоє студентів у кімнату, й таке «койко-місце» коштувало до 2 тисяч гривень. Ще кілька років тому в цю суму лягала оренда малосімейки, або, якщо трішки додати, то однокімнатної квартири…», – розповіла ужгородський ріелтор Тетяна Євглевська.

Найбільш затребуваним житлом у зв′язку з такими перипетіями стали двокімнатні квартири – в них не живуть, їх здають в оренду. Більше того, зі зростанням вартості житла, його стан і якість не змінилися. Відтак стало майже нормою продавати «убиту» квартиру за ціну її майбутнього ремонту.

Найбільш відчутно здорожчало житло на проспекті Свободи – це зручне місце з гарною інфраструктурою, звідки легко дістатися в усі куточки міста. «Убиті хрущовки доросли у ціні до житла середнього рівня у «Новому районі». Якщо 2 роки тому однокімнатну квартиру там можна було придбати за 16 тисяч доларів, то зараз на третину дорожче. Залишилися хрущовки і за стару ціну, але це переважно якісь аварійні будинки і перші-останні поверхи, де або заливає, або затоплює», – роз′яснюють ріелтори.

Впродовж останніх кількох тижнів від держави з′явилося нововведення про систему оцінки нерухомості, яке безпосередньо вплинуло на нинішнє подорожчання житла. Його вже зараз відчувають і продавці, і покупці.

«Було ухвалено норми оцінки, яка передбачає тільки зонування. Поясню. Якщо у вас квартира в центрі, не залежно від того, чи це новобудова чи хрущовка, вона не може коштувати нижче, ніж 700 доларів за квадратний метр. Тобто ця оцінка не передбачає врахування ані стану квартири, ані її віку… І ми маємо таку абсурдну ситуацію, коли квартира продається за 40 тисяч, а оцінили її у 52. Відтак люди мають сплачувати податок з оціночної вартості… Це ще один пунктик, який призвів до подорожчання житла вже зараз – вартість таких сплат стала частиною вартості квартири для покупця», – розповідає Тетяна Євглевська.

Не секрет, що раніше при переписці квартири оціночна вартість житла свідомо занижувалася заради певної економічної вигоди. Зараз же такий механізм став практично неможливим. Виходить, що власник, який має поганеньку квартиру у центрі, хоче продати її, скажімо, за 27 тисяч доларів, але оцінять її у 35 тисяч. Якщо нерухомість належить власнику більше трьох років, то він має сплатити за неї 2% від оцінки державі, тобто 700$. Відповідно, вже стільки він додає до вартості житла. А ще 1,5% ріелтору (416$), що теж є складовою нової ціни за квартиру. Ну, і послуги нотаріуса, які теж нині подорожчали, обійдуться учаснику угоди у 5-6 тисяч гривень. Така зараз арифметика під час формування ціни на омріяне житло – суперечлива і мінлива.

Ще однією тенденцією на ринку ужгородської нерухомості є поява значної кількості пропозицій з продажу житла в історичному центрі, через що ця аристократична нерухомість упала в ціні.

«Як правило, це квартири успадковані. Раніше вони здавалися, поки власники жили, наприклад, за кордоном. Зараз же маємо стільки пропозицій в історичному центрі, як ніколи. І тут покупці розділилися на дві групи – або ті, хто дійсно хоче жити в історичному центрі, або ті, хто хоче заробити на подальшій оренді. Ситуація не зіграла на користь вартості такого житла. Зараз можна придбати за 60 тисяч доларів квартиру у 72 квадратні метри з ремонтом у самому серці старого міста. А раніше це жито коштувало 90-100 тисяч. Навіть у Рафанді можна знайти за 45-50 тисяч доларів убиту квартиру на 100 квадратів. А причина такої низької ціни криється у пропозиціях щодо новобудов. Там за цю ж ціну пропонують нову квартиру такої ж площі без ремонту. Тож у тих, хто має 50 тисяч доларів, є величезний вибір щодо нерухомості», – зазначає ріелтор.

Щодо новобудов, то чомусь цей сегмент ринку викликає багато скептичних нарікань. Говорять маклери і про прорахунки з якістю будматеріалів, і про недоліки первинних робіт, і про відсутність гарантій, і про вкрай незручні і не обжиті райони, де з′являється нове житло. Водночас, ріелтори не заперечують, що є у місті над Ужем порядні забудовники, які відкриті до діалогу, працюють над прорахунками і вчаться на чужих помилках.

Я б в ріелтори пішов…

Що залишається практично незмінним у функціонуванні ринку нерухомості Ужгорода – так це умови роботи місцевих ріелторів. Їхній відсоток від продажу квартири коливається у межах 1,5-2% від вартості житла, а орендний гонорар складає 50% від місячної плати за квартиру.

Раніше через велику кількість продавців житла 2% від їхньої вартості сплачував саме продавець. Зараз же середню ставку у 1,5% сплачують обидві сторони угоди. Якщо і купівлею, і продажем займаються відповідні контори, то вони отримують по 1%.

Практика щодо оплати послуг ріелтора з оренди житла є практично однаковою по всій території України. Натомість, відсотки з продажу різняться. Маленькі міста, до яких належить і Ужгород, має низьку ставку у 1,5-2%, а от українські мегаполіси, як і сусідні країни ЄС, давно підняли цей показник до 5%. Про такий дисбаланс йшлося і на ХХІІ Міжнародній конференції «Ринок нерухомості: стан, перспективи розвитку, роль фахівців у його формуванні», яка відбулася у травні 2018 року в Одесі.

Не виключено, що за прикладом українських мегаполісів і європейських сусідів на Закарпатті теж з′явиться своєрідна «Спілка ріелторів», яка колегіально вплине на такі тривало стабільні 1,5-2%. Просто варто бути до цього готовими. А ще, можливо, колись в Україні з′явиться закон про брокерську діяльність, який би регламентував всі вище перераховані питання функціонування ринку нерухомості. Однак, як зазначають і ріелтори, і власники житла, їх скоріше лякає, а не радує законодавче втручання держави у більш-менш усталені процедури.

Щоб заробляти більше, ріелтори розширюють перелік своїх платних послуг (наприклад, показ квартири теж може коштувати грошей), опановують нові горизонти (додатково займаються дизайном інтер′єрів, організовують ремонт квартир тощо). Є й такі, що вже пропонують житло «під ключ» – від купівлі, оформлення документів до створення всіх умов для безпосереднього заселення. Ціни тут формуються і обумовлюють дуже індивідуально.

Ужгородські ріелтори часом нарікають на непорядних клієнтів, які «забувають» сплатити за послуги або самовільно знижують вартість оцінки роботи. Існує ряд махінацій, до яких вдаються люди, аби уникнути оплати ріелторських послуг. Наприклад, нерухомість може дивитися одна людина, а придбає її у власника зовсім інша – дружина/чоловік, брат/сестра, батько/мати. Таким чином, ріелтор не отримає грошей ані від власника, ані від покупця. «Бувають випадки, і не рідко, коли після показу квартири потенційному покупцю той тут же виходить на власника і самостійно укладає угоду. Часто у таких схемах «випливають» борги, прописані родичі тощо. Але то вже не наш клопіт, а проблеми непорядних клієнтів», – зазначають ріелтори.

У соцмережах можна зустріти дописи про «Заробляння грошей з нічого» і «За що я маю платити у роботі ріелтора?». Такі коментарі фахівців з продажу та оренди нерухомості дуже ображають, і вони мають десятки аргументів з цього приводу. «Ми цінуємо свою працю, як і будь-хто інший. І ми знаємо, скільки всього треба зробити, аби угода пройшла успішно», – зазначають ріелтори.

Квартира – дорогий товар, її купівля-продаж, відповідно, це дорога послуга. В ідеалі ріелтор позбавляє власника або покупця клопоту з перевірки нерухомості, збору необхідних довідок-папірців, виступає гарантом для покупця, що житло не стане джерелом неприємностей (комунальні борги, прописані особи, накладені арешти і стягнення). Відтак, ріелтору платять за спокій і зекономлений час. Щоб покладені на ріелтора функції були виконані у повному обсязі, мають збігтися багато факторів – це і порядність фахівця, і порядність покупця-продавця, і порядність відповідних держструктур, які займаються нормативним супроводом договорів купівлі-продажу нерухомості.

Про договори, чесне слово і податки

Те, що приносить прибуток, має збагачувати і державу. Відповідно, оренда житла без сплати податку – це злочин. За останніми статистичними даними, приблизно 70% орендодавців до бюджету не сплачують нічого. Йдеться про щоквартальні 18% податку на прибуток і 1,5% військового збору від отриманого доходу.

З одного боку, треба сплачувати податки, з іншого – відсутній механізм моніторингу і перевірки даних про те, чи здає фізична особа житло. Фіскальні органи можуть про вас дізнатися або від ріелтора, який зазвичай є присутнім при укладанні липової угоди (про це далі), або безпосередньо з декларації орендодавця, який вкаже цей вид прибутку. Але чи вкаже?

Щоб хоч якось унормувати процедуру оренди житла, укладаються договори між орендарем та орендодавцем. Це своєрідне плацебо як для одних, так і для інших. Орендар у договорі фіксує всі найменування свого майна та намагається передбачити максимум ризиків, за які будуть нести відповідальність винаймачі. Останні, у свою чергу, покладають надії на те, що зазначена у договорі сума оренди не зростатиме протягом строку дії договору. Отак кожен зі своєю правдою ставить підпис на документі, який по суті не має жодної юридичної сили. Це при тому, що зразки таких договорів можна знайти на онлайн-платформах з юридичними консультаціями та навіть на сайті Міністерства юстиції України.

Ще один аспект, який давно втілений на практиці, але його суть зрозуміла не всім – це залогова сума при оренді житла. Тобто ті самі «оплата першого й останнього місяця проживання» або «вартість першого місяця + депозит у сумі місячної оренди». Сума, про яку йдеться, має гарантувати власнику квартири, що орендар не залишить житло без остаточного розрахунку за нього і не прихопить з квартири щось цінне.

«Мала випадок, коли орендарі (родина) виселялися з квартири і залишали її у такому стані, наче там пронісся нищівний ураган! Я поставила умову, що поверну залогову суму лише тоді, коли у квартирі наведуть лад! Це спрацювало!», – зазначає власниця житла з Ужгорода.

Для орендаря такі умови не є надто вигідними, але плюс ми знайшли. Будь-яке орендоване житло – річ тимчасова. Прийде час і людина знову рушить на пошуки чергового даху над головою. І поки тривають пошуки нової квартири, попередня вже буде оплачена.

Загалом, договори, залогові депозити, домовленості і гарантії, які стосуються орендованого житла, на переконання причетних до цієї сфери, тримаються виключно на чесному слові. «Та це, як і все у нашому житті. Навіть якщо завірити договір у нотаріуса, це не гарантує, що вам повернуть вкрадений з квартири холодильник або що орендодавець не витурить вас з хати до завершення строку оренди. Кажу, як є. Зустрічав такі ситуації не раз і не два. А от тест на порядність у нашій сфері ще не вигадали. Хіба можна дослухатися до рекомендацій. Ну, і сила сучасних соцмереж теж відкриває певні особливості ринку – з ким можна мати справу, а кого не варто і на поріг пускати», – ділиться досвідом ужгородський ріелтор з 15-річним стажем.

Маленький Ужгород у контексті функціонуванні ринку нерухомості тяжіє вже до великих українських мегаполісів. На жаль, поки що це виявляється переважно у стрімкій ціновій політиці. З позитивних зрушень – поява сегменту новобудов, з негативних рис – відсутність конкуренції і тенденція у переважанні попиту над пропозицією. Вказані явища можна вважати тимчасовими і сподіватися, що їхній розвиток відбуватиметься у напрямку створення цивілізованих умов з гарантіями і об′єктивним співвідношенням ціни і якості житлової нерухомості.