Аренда жилья в Ужгороде: реалии и тенденции

Согласно ст. 47 Конституции Украины каждый гражданин страны имеет право на жильё. Цитирую основной закон: «Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду».  Вот только похвастаться реализацией этого закона может не каждый. Да, юридически воспользоваться таким правом может каждый, а вот позволить себе построить или купить дом или квартиру, увы…

Самым «щадящим» из этого конституционного списка возможностей является аренда жилья. На эту тему мы и пообщались со многими жителями города, которые вынуждены воспользоваться этим, а также и теми, кто на профессиональном уровне помогает обеспечивать людям право крыши над головой – с риэлторами.

Традиционно пик спроса на арендованное жильё начинается примерно с июля, когда студенты (самая заинтересованная часть населения) планируют занять парты в УжНУ и других учебных заведениях Ужгорода.

– На данный момент рынок аренды в городе закрыт полностью. Самые ходовые категории квартир «расхватаны», спрос значительно превосходит предложение, – сообщили нам в одном ужгородском агентстве недвижимости, – те предложения, которые появляются, разлетаются как горячие пирожки на вокзале.

Одна из недавно проявившихся в этом сегменте тенденций – наученные опытом студенты стали бронировать квартиры заранее, чуть ли не за полгода. По этой причине около 30% квартир, которые можно было пересдать, в этом году попросту "выпали" из рынка.

– Мы с сестрой вдвоем снимаем 3-комнатную квартиру на ул. Тихого, – рассказывает Лена, студентка 2 курса УжНУ. – Платим на двоих 3300 гривен в месяц. Нам еще повезло, это квартира дальних родственников, поэтому искать не пришлось, они заранее предложили.  Честно говоря, не знаем, как они договариваются с родителями про коммунальные услуги – мы передаем лишь эту сумму.

На сегодня, то есть на конец сентября, спрос уже должен пойти на спад. Однако этого на данный момент не наблюдается. Появился фактор «второй волны»: многие  студенты, которые до этого поселились в общежития (особенно первокурсники), разочаровались в условиях проживания и стали активно  искать приемлемые по цене и условиям квартиры, организовываться в дружеские группы, чтобы снимать жильё сообща. Это – один из факторов, который обусловил поддержание высокого спроса на арендуемое жилье.

Вторая важная тенденция последнего времени – практически сошла на нет плата в валюте. Максимум расчетов между арендаторами и арендодателями ведется в гривнах. Это, безусловно, на руку первым – недавние колебания курса мешают более-менее долгосрочному планированию расходов.  Владельцы квартир иногда проявляют неудовольствие, но в результате большинство соглашается на гривневый вариант.

Есть в этом правиле и исключение – иностранные студенты, в основном из Африки и Индии. Относительно вторых проявляется еще одна тенденция: приезжим из Индии квартиры сдают неохотно, плату берут несколько большую, чем с наших студентов, и, как правило сдают жильё те, кто готов через год-максимум два проводить капитальный ремонт.

Почему так? С первого раза нам не ответили.  Путем дальнейших расспросов в разных источниках удалось узнать следующее. Подавляющее большинство приезжих из Индии  являются вегетарианцами. Кухня их специфична, и при этом они используют такие специи, которые просто въедаются в стены, а через вентиляционные каналы даже  проникают к соседям, которые жалуются собственникам квартир. Эти запахи сопровождают уже от входной двери. Поэтому принять новых жильцов после индийцев практически невозможно.

Есть и второй фактор: некоторые приезжие поначалу были уверены (хотя в договоре это, естественно, не оговаривалось) , что поскольку они платят за аренду больше, к ним  должна приходить уборщица и наводить порядок.

– Владельцы одной из таких квартир, кстати, довольно недешевого сегмента, узнали, что в квартире накопилось немало мусора, отходов и вообще был жуткий бардак, – рассказывают риэлторы. – Они сами нашли женщину, готовую прибираться, предложили съемщикам. Но те отказались доплачивать, заявив, что или труд уборщицы оплатит арендатор, или их итак всё устраивает. На том дело и остановилось…

Итак, что же предлагает студентам рынок на данный момент?

Самый нижний, бюджетный сегмент – это подселение, или, как чаще говорят, съем комнаты или угла. Минусы этого варианта очевидны – съёмщик живет рядом с хозяевами и относительно самостоятельно  может себя вести лишь в пределах одной комнаты.

Оплата берется не за комнату в целом, а с одного человека. Минимальная цена – 600 гривен в месяц. Чаще всего поселяются по двое, то есть комната обходится в 1200 гривен. Впрочем, в зависимости от качества квартиры и условий проживання, цена может увеличиваться почти вдвое – в качественных квартирах новостроек могут брать и 1200 с одного человека.

Те, кто может себе позволить снимать отдельное жилье без хозяев, – второй сегмент данного рынка.

Самое бюджетное предложение – это малосемейки высоких этажей. Так, на данный момент квартира на 9 этаже по ул. Заньковецкой (лифт не работает, вода с перебоями) обойдется снимающему в 1000 грн в месяц. А вот жилье пониже, до 5-го этажа, может оказаться более чем в два раза дороже. На втором этаже с АГО сейчас ушла за 2200 грн.

Самый ходовой товар на рынке – хрущевки на проспекте Свободы. Риэлторы утверждают, что могут сдать их за 10-15 минут после появления предложения. Средняя цена за двухкомнатную квартиру в этом сегменте – 2500 грн в месяц. За трехкомнатную попросят уже на 1000 больше.

Еще один очень важный нюанс. Все эти цены – лишь за аренду, проживающим еще нужно платить за коммунальные услуги. И это – очень сложный вопрос. На данный момент еще никто не может точно сказать, во сколько будут обходиться коммунальные услуги через даже небольшой промежуток времени, особенно зимой. Люди ждут подорожания с ужасом, а риэлторы прогнозируют, что при повышении цен на газ и электроэнергию  на рынке появится достаточно много пустующих квартир под аренду. Студенты просто «не потянут» платить коммуналку.

Кроме этого, на ужгородском рынке аренды сформировался еще один достаточно весомый сегмент, который ранее был единичным. Это молодые люди, приезжие, но трудоустроенные, со стабильной зарплатой. Часто это ИТР-сотрудники заводов Ядзаки, Джебил и других предприятий. Этих людей на квартиры берут особенно охотно.  Как правило, снимают квартиры семьи или устоявшиеся пары. Они ищут хорошие 1-2-комнатные квартиры по цене от 3500 до 4500 гривен в месяц. Разброс объясняется районом и качеством самого дома. Самыми дорогими являются квартиры в качественных новостройках. 

Нужно отметить, что за  последние 5 лет в Ужгороде появилось много новых и достаточно качественных многоквартирных домов.  За редким исключением, это очень добротное и дорогое жильё. Аренда в таких домах существенно выше, чем в старых многоэтажках, а потому спрос на них значительно ниже. Так, в микрорайоне Боздош уже сейчас предлагается около 80 квартир под аренду. За 3-комнатную просят около 7-9 тысяч в месяц.  Нередко такие квартиры снимают втроем-вчетвером.

Удивительно, почему у нас не возводятся дома и микрорайоны с более доступным, бюджетным жильем? При оптимизации, а значит – значительной экономии на оборудовании и материалах, спрос на такое жилье был бы огромным как для продажи, так и в большой мере – в аренде. Это постоянный, стабильный рынок, который будет иметь потребителя в любых условиях. Практика показывает, что большие, комфортабельные квартиры в новых домах чаще всего покупают те,  у кого и без этого  есть прекрасное жильё – дома и коттеджи. Подобного рода приобретения рассматриваются больше как вложение средств и часть бизнеса на той же аренде. Но высокие цены отпугивают клиентов. Тем не менее, владельцы несут немалые расходы – даже пустые квартиры нужно содержать в порядке, а зимой отапливать, чтобы не портились аппаратура, мебель, инфраструктура. С небольшими и доступными квартирами таких проблем бы не было. Напоминаем – спрос в нижнем сегменте воистину ажиотажный.

Например,  очень трудно найти варианты по съему пристойного жилья на месяц-полтора. Такой спрос существует среди командированных, отдыхающих, приезжающих на оздоровление.  Люди вынуждены прибегать к посуточной аренде. Но для многих это слишком дорого (это отдельное направление рынка, и цены на нем колеблются от 120 до 700 гривен в сутки за человека), поэтому они предпочли бы найти постоянную квартиру на короткий срок. И вот здесь Ужгороду практически нечего предложить.

Что касается самых элитных квартирных предложений – это новостройки в центре города. Здесь цена аренды квартиры может доходить и до 1000 долларов в месяц.

Отдельная ниша аренды – это дома. Здесь движения намного меньше, а цены, вполне понятно, значительно выше.

Минимальная цена на аренду отдельного дома – 500 долларов в месяц. Средняя, наиболее ходовая – 600-650 долларов. По этой цене можно найти немало отдельных домов в районах Доманинцев, на Червенице. Основная тенденция перекликается с «квартирной» – люди ищут небольшие, компактные дома. Весьма редко спрашивают огромные, с большим количеством  комнат (а именно такими застроена большая часть Сторожницы).  На той же Червенице самый большой спрос на так называемые «полторашки», которые достаточно доступны.

Большинство риэлторов знают про огромный дом в Розовке, с количеством комнат не менее десяти. Дом арендуется, причем по словам агентов «берут туда хоть кого в любых количествах». В результате жильё напоминает неухоженную «общагу», а обстановка такая, что приличные арендосъемщики дом попросту обходят стороной.

Здесь также играет роль стоимость коммунальных платежей. Протопить такую площадь – весьма накладно.

Самое дорогое предложение в этом секторе – элитный дом с бассейном в этностиле в Сторожнице. Желающим пожить здесь нужно ежемесячно раскошеливаться на 1600 евро.

Интересно изучить влияние на цену жилья расположения дома. Традиционно самыми дешёвыми и непопулярными районами являются улица Гагарина, Радванка и Шахта.

Впрочем, последний попадает в этот список несправедливо, незаслуженно. Хотя Шахта расположена несколько в стороне, но даже пешком сюда можно добраться от площади Корятовича за 15-20 минут. Кроме того, нормально функционирует общественный транспорт. На весь микрорайон лишь один панельный дом, все остальное – хоть и не новые, но добротные кирпичные строения. Близко расположен лес, сам же район тихий и спокойный, да и в криминальной хронике города далеко не на первых местах. Но главный козырь Шахты – водоснабжение. Здесь даже в худшие времена не было никаких графиков подачи, отключений, вода есть всегда, круглосуточно и с достаточным напором.

Еще недавно престижным районом считался Боздош. Однако в последнее время он утрачивает этот  статус, в первую очередь из-за того, что застройка стала слишком уж плотной – дома теснятся, не хватает места для парковки, детских площадок, мест для прогулок. А покупатели недешевого  жилья не из тех, кто готов мириться с пословицей «В тесноте, да не в обиде».

Важное значение при выборе района имеет и автобусное снабжение. Так, прекрасный микрорайон «Вишневый сад» в районе улиц Загорской, Осипенко подходит лишь тем, у кого есть машины. Маршрутки, проезжающие рядом, в часы пик (когда нужно добираться на работу или в школу) забиты вплотную, и часто просто не останавливаются. Да и не во все районы города есть маршруты. Это сильно снижает ценность арендного жилья. Аналогичная ситуация и с Червеницей, и с новостройками на Еньковской.

По совокупности факторов очень популярно жилье на ул. Университетской и, конечно же, – в центре города.

Как мы уже вспоминали в начале статьи, сейчас пик спроса на аренду. При этом некоторые риэлторы ожидают, что в октябре появятся новые интересные предложения.

– Есть владельцы квартир, которые сейчас не выставляют их на рынок, ожидая, чтобы закончился «студенческий бум». Они хотят сдавать своё жильё более солидным, степенным клиентам, от которых можно ожидать меньше проблем. Это как раз недорогой сектор, то есть те, кто не готов чаще проводить ремонты в своих домах.

Нужно упомянуть о самой большой, по утверждению реэлторов, глупости,  которая все еще популярна у арендодателей. Вам, наверное, тоже приходилось обращать внимание на приписку "семьям без детей"…

– Логикой это просто необъяснимо, – утверждает еще один риэлтор, – мне уже много раз приходилось это объяснять владельцам. Какая может быть "пара без детей"? Нет ребенка сейчас, значит, скорее всего, скоро появится, это же совершенно естественно!  Можно понять требование "без домашних животных". Но молодая семья с ребенком  на самом деле –  просто идеальный вариант. Если есть ребенок, то скорее всего:

* в квартире не будет шумных вечеринок, пьянок;

* будет поддерживаться чистота и гигиена;

* такие жильцы будут оперативно ремонтировать  сломанные приборы и мебель;

* эти жильцы, если их все устраивает,  не склонны к частым переездам, а значит контракт достаточно долговременный и не будет суеты по поиску новых арендаторов.

Ах, "дети разрисуют стены…"? Да это минимальная проблема! У нас студенты разбивали умывальники и ванны, причем сами не могли объяснить, как это произошло!  

По сравнению с этим побелка стен – невинные мелочи… 

В заключение хочется посоветовать и тем, кто ищет жилье, и тем кто старается продать его, пользоваться услугами профессиональных риэлторов. "Без посредников", конечно, можно найти и немного выгоднее, но при этом часто можно нарваться на намного большие проблемы.