Ужгородська нерухомість. Огляд ринку купівлі-продажу

Ян Гострич, для Uzhgorod.In   8 листопада 2016 20:11  552138005 0139367
Ужгородська нерухомість. Огляд ринку купівлі-продажу

Минулого разу я оглядав ринок оренди житла в обласному центрі Закарпаття. Надійшла черга розглянути, яка ситуація нині очікує тих, хто бажає продати чи придбати собі оселю.

Пропозиції на цьому ринку є на будь-який смак. Найдешевший сегмент представляють приватизовані квартири або кімнати в переобладнаних гуртожитках. Цікаво, що ця категорія  відносно нова, ще 2,5-3 роки тому такого роду пропозицій було мало.  Першою ластівкою був гуртожиток на вул. Івана Франка, потім справа дещо заглухла, але тепер цікавих пропозицій є чимало.

Зараз можна придбати таку квартиру за 4-5 тисяч доларів. Звісно, в більшості випадків це не останні вкладення, адже "зі старту" необхідно провести необхідні комунікації, ремонт тощо.  Цікаво, що самі кімнати в гуртожитках, особливо з блочною системою, бувають досить просторі, так двокімнатна квартира може бути до 46-50 кв. м.  Такі гуртожитки є на Благоєва, Коритнянській, Верещагіна, Бородіна та ін.

Ужгородська нерухомість. Огляд ринку купівлі-продажу (001)

Інколи власники вже непогано їх облаштовують, готують повноцінні квартири і продають, відповідно, дорожче - по 5-7 тисяч гривень. Це вже з окремою каналізацією, газом - повноцінна квартира, але з загальним коридором в будівлі.  Котрий багато хто з мешканців намагаються використати на свій смак...

 

 – Осторожнее... Держитесь за меня... Тут где-то должен быть несгораемый шкаф.Крик, который сейчас же издал Воробьянинов, ударившись грудью об острый железный угол, показал, что шкаф действительно где-то тут.— Что, больно? — осведомился Остап. — Это еще ничего. Это физические мучения. Зато сколько здесь было моральных мучений — жутко вспомнить. Тут вот рядом стоял скелет студента Иванопуло. Он купил его на Сухаревке, а держать в комнате боялся. Так что посетители сперва ударялись о кассу, а потом на них падал скелет. Беременные женщины были очень недовольны...(Ильф, Петров. "Двенадцать стульев")

Наступна категорія – так звані малосімейки. Принцип побудови квартир такий самий - довгий коридор і в ньому вже двері до квартир. В цьому сегменті ціни також коливаються від 4 тисяч умовних одиниць до навіть 10 000. Треба відзначити, що на сьогоднішній день найбільш популярні малосімейки по Заньковецькій, так звані

"Народ и партия едины" – переважно приведені до достатньо прийнятного  стану в порівнянні з минулим. Там мешканці створили ОСББ, замінили всі загальні комунікації. Встановлені лампи, що реагують на рух, встановлені теплі вікна, щоб не було протягів. Більше того, до кінця року в будинку, де двадцять років не працював ліфт, обіцяють його встановити. Тобто ці будинки потрохи відроджуються і стають більш-менш придатним житлом. 

Ужгородська нерухомість. Огляд ринку купівлі-продажу (002)

Хоча деякі коридори все ще залишаються поза межами уявлень про комфорт.

Обыкновенные люди… в общем, напоминают прежних…  квартирный вопрос только испортил их…

(М.Булгаков, "Майстер і Маргарита")

Ужгородська нерухомість. Огляд ринку купівлі-продажу (003)

Найдешевша квартира, яку ми маємо зараз на продаж – це на 8-му поверсі третього будинку, і коштує вона 8 тисяч.  Добре приведена до ладу,  більша за площею малосімейка коштує до 16 тисяч.

Наступний сегмент від 16 до 23 тисяч. Це – так звані "хрущовки".  Вони продовжують падати в ціні, проте завжди мають попит, адже ними забудовані зручні райони – центр, проспект. Часто беруть для того, щоб здавати в оренду. Нормальна двокімнатна "хрущовка" коштує зараз 18 тисяч. 

Ужгородська нерухомість. Огляд ринку купівлі-продажу (004)

У покупців є вибір – за ці ж гроші  можна взяти дві малосімейки. Цікаво, що різниця між одно- та двокімнатними квартирами не така вже велика, тому напевно вигідніше придбати двокімнатну.

"Когда я снял квартиру, я, конечно, догадывался, что еще какое-то время мне по почте будут приходить письма для бывших жильцов, но я не предполагал, что мне будут привозить на такси самих этих бывших жильцов, пьяных в хлам".

Наступна категорія  – до 30 тисяч доларів. Тут взагалі вибір дуже великий. За ці гроші можна знайти трикімнатні оселі.  Так на проспекті Свободи можна знайти гарну квартиру в панельному будинку. 

Ужгородська нерухомість. Огляд ринку купівлі-продажу (005)

"Панель", до речі, буває якісною, "словацькою".  Такі  будинки словацької панельної забудови мають свою специфіку.  В них ніби все добре,  але майбутнім мешканцям варто запам’ятати головне правило – В ЖОДНОМУ РАЗІ не сваріться з сусідами. Тому що  вони будуть знати про вас усе – від улюблених телепередач, оцінок ваших дітей в школі і аж  до коефіцієнту шершавості туалетного паперу.  Адже звукоізоляція в словацьких панельках вкрай погана.

Проте є і безумовні плюси. Квартири просторі, цими будинками забудовані дуже зручні райони – Минайська, Проспект з боку вокзалу, Новий район – транспортне сполучення тут організовано добре. 

Також в цій категорії є квартири в міцних цегляних будинках. Саме таку можна знайти 3-кімнатну квартиру за 28-30 тис. доларів, хоча без сумніву вона буде потребувати ремонту.  

Ужгородська нерухомість. Огляд ринку купівлі-продажу (006)

Також  за цю ціну вже можна знайти і напівособняки.До речі, цю категорію житла треба розглянути окремо. При слові "напівособняк" перше, що приходить на думку – це такий окремий будинок з подвір’ям,  розділений навпіл між двома власниками.  Відповідно розділений і двір і, якщо є – присадибна ділянка. Але це – занадто ідеалізований варіант, таких в Ужгороді зустрічається мало.

В ужгородських реаліях термін "напівособняк" (та ще й в найнижчій ціновій категорії) скоріш за все виявиться... окремою квартирою в одноповерховому будинку в довжелезному, проте вузенькому  дворі. Отакі нюанси нашої ріелторської термінології. Звісно ж, про якесь окреме подвір'я мови йти не може, максимум, на що доводиться претендувати (і не завжди) - це невеличкий сарай у тому ж таки дворі. Багато ріелторів стверджують, що саме через це виникає чимало проблем з документами і оформленням, особливо коли сусіди починають ділити між собою ці невеличкі клаптики двору.

Раз у раз справи доходять до судових розглядів. Такого роду житла чимало, наприклад, по вул. Мукачівській.  Як варіант використання терміну "напівособняк" – старі двоповерхові будинки, в яких поверхи належать різним хазяям. За великим рахунком все це – наслідки радянської системи, коли цілісні житлові комплекси конфісковували і дрібнили на якомога більшу кількість "совєтскіх сємєй трудящіхся" без надання права власності.  За ті ж 30 тисяч вже цілком можна придбати і власний будинок. Але... переважно в мікрорайоні Радванка. Ужгородці цілком розуміють всі недоліки такого розташування.

 В першу чергу –  це сусідство. Далеко не кожен витримає умови проживання саме тут, особливо подалі від основної траси –  на "музичних" вулицях Чайковського, Глінки, Володимира Івасюка, та, наприклад, Козацькій. Надто специфічні люди живуть поруч.

 Друга негативна причина  – район знаходиться досить низько відносно рівня моря, та ще й поруч з Ужем, тому у випадку повторення повені  цей район страждає мало не в першу чергу. Третя причина – присадибні ділянки на Радванці дуже маленькі, можуть починатися від 1-1,5 сотки. Тобто відсутня велика принада приватного будинку – великий двір.  

З цим також пов’язана ще одна незручність – в багатьох випадках планування будинків таке, що нема можливості загнати автомобіль у двір. А залишати його на вулиці ризиковано (повертаємося до першої причини). 

Ужгородська нерухомість. Огляд ринку купівлі-продажу (007)

Виходячи з цього, власний будинок на Радванці можна придбати  і за 14 тисяч умовних одиниць. Є оселі і комфортніше. Так днями був проданий гарний 3-кімнатний будинок з високим фундаментом і автономним опаленням за 32 тисячі. 

А взагалі-то це прикро, адже географічно Радванка дуже цікава – неподалік від центру тихий район  з наявністю автобусного сполучення.

Від 30-50 тисяч – це також широкий сегмент. Це і великі, добре зроблені "панельки", і добротні квартири в цегляних багатоповерхівках, і достатньо якісні будинки.

Найбільше грошей доведеться викласти за нові квартири сучасного планування в новобудовах. Проте декотрі ріелтори не надто охоче беруться за продаж нерухомості у щойно зведених кварталах. "Я не можу знати, наскільки якісно той чи інший будинок зведений.

От років через 5 будуть "вилізати" всі  недоліки, тоді можна оцінити якість реально і пропонувати своїм клієнтам. Це особливо важливо для тих ріелторів, котрі працюють на авторитет, коли старі клієнти приводять приводять клієнтів нових. "Зрозуміло, що за якість відповідає забудовник, але певний осад може лишитися і на нас", – розповідали вони мені. 

Ужгородська нерухомість. Огляд ринку купівлі-продажу (008)

Отже одні з найдорожчих квартирних позицій – 150 тисяч за квартиру на першому поверсі в мікрорайоні "Боздош-еліт" з трьома сотками ділянки.

Над котрою суворо нависає 4 поверхи. За такою ціною можна також придбати квартиру в самому центрі Ужгорода – будинку на Жупанатській (за кондитерською Бондаренка). 

Ужгородська нерухомість. Огляд ринку купівлі-продажу (010)

"Взагалі о забудовникам не завадило б перед початком будівництва більше радитися з ріелторами, вони могли б багато підказати з точки зору запитів ринку.

 "Ми б порадили, наприклад,  менше будувати дворівневих квартир з мансардними поверхами.

Попит на них мінімальний. Набагато доцільніше було б розбивати мансарди на декілька невеличких однокімнатних квартир, на які завжди  великий попит. Ще б непогано зрозуміти, що будь-який будинок заввишки від 5 поверхів має бути оснащений ліфтом. Це обов’язково!  Також вважаю, що будувати однокімнатну квартиру з житловою площею 50 кв м. – занадто нерозумно. Це вже площа для двох кімнат", – пропонують ріелтори.

  50-60 тисяч доларів – чудова сума для придбання будинку... в передмісті. Пропозицій доволі багато: Доманинці, Дравці, Оноківці, Баранинці. Є й попит, адже багато людей намагаються жити подалі від шумного міста, зате в будинку і з чималою  ділянкою. Цікавий, дуже затишний напрямок – Циганівці, Стрипа, Ярок. Це дуже зручні, гарні і мальовничі села, і схоже, що місцеві мешканці повністю розділяють цю думку.

Пропозицій на продаж в цих селах майже відсутні. Хіба в Ярку можна знійти нормальний будинок, ще й не дуже дорого, за 22 тисячі доларів. Також в цій категорії знаходяться старі будинки в межах міста. Коритується певною популярністю район приватних будинків за "Білочкою" - вул. Івана Ваша і навколо.  

Тихий район, поруч з усіма необхідними комунікаціями. Проте інколи придбання таких будинків – суцільна лотерея, адже старі будівлі (40-х років)  можуть бути  в поганому стані, навіть якщо їх зовні більш-менш "підшаманили" на продаж.

 А от справді елітним районом старих будинків є мікрорайон навколо "Авангарда" (вул. Яна Гуса і навколо. Тут будівлі міцні, надійні, з добре проміркованими конструктивними елементами. Ціна відповідна: 80-150 тисяч долларів,  і це без ремонту.   

Ужгородська нерухомість. Огляд ринку купівлі-продажу (009)

За останні роки дуже заселеним став дачний масив на Шахті, за коньячним заводом.  Відповідно його можна назвати престижним. Головні проблеми – це дороги і транспорт, проте є надія, що це ближчим часом буде вирішено. Вартість гарного будинку, придатного для постійного поживання – 43-60 тисяч доларів, хоча можна знайти оселю і простіше, за 11-15. Меншою популярністю користуються райони дач в Оноківцях та Оріховиці.

Вони більш віддалені, та й крутий підйом на початку багато кого відлякує. За 20 тисяч нещодавно в Оріховиці "пішов" просто чудовий будинок.А от в межах міста ціни значно більші. Чимало будинків є на Червениці. Проте запит з боку покупців (просять переважно будинки американського типу – одноповерхові чи з мансардами) відрізняється від стилу тутешньої забудови. Забудовники намагалися вкластися "бпо максимуму" і відбудувати якомога більші будинки. А попит на них падає – всі покупці розуміють, що їх очікують чималі витрати на функціонування оселі. Тут за 150 тисяч можуть запропонувати "недобудівлю", тобто покупець буде змушений вкладати гроші в ремонт і остаточне доведення до ладу. 

Ремонт невозможно закончить, его можно только прекратить. Михаил  Жванецкий 

Для багатьох величезних будинків, можливо, єдиний вихід, щоб мати шанси бути проданими – розділ на 2-3 напівособняки.Одними з найбільш  престижних мікрорайонів  вважаються  Сторожниця і ближча частина Минаю.

 Величезні будинки на 300 квадратних метрів, інколи  з 12 сотками землі також мають перспективу розділу (за разумним проектом) на декілька окремих осель. Проте можна знайти будинок за 115 тисяч. Найдорожчі в Ужгороді будинки – в районі приватної забудови Боздоша, на вул. Снігурського, Ревая.

Пропозиції піднімаються до 200-280 тисяч умовних одиниць.  А найбільша сума, яку бажають отримати власники особливо розкішних будинків – 600-700 тисяч доларів. Такі пропозицію можуть дуже довго очікувати на покупця. Хоча треба віддати належне, будинки-рекордсмени  в цінових запитах найчастіше зроблені за найвищим стандартом.

 "Хороший дом – это когда в самой маленькой комнате в самом дальнем углу незаметно пасется стадо бегемотов".

Проте в умовах відсутності кредитування на житло основна доля продажу все ж припадає на бюджетні, недорогі будинки .


Залишити коментар

Коментатори, які допускатимуть у своїх коментарях образи щодо інших учасників дискусії, будуть забанені модератором без будь-яких попереджень та пояснень. Також данні про таких користувачів можуть бути передані правоохоронним органам, якщо від них надійшов відповідний запит. У коментарі заборонено додавати посилання та рекламні повідомлення!

Коментарів немає
]]>