Оренда житла в Ужгороді: реалії та тенденції

Згідно ст. 47 Конституції України кожен громадянин країни має право на житло. Цитую основний закон: «Держава створює умови, за яких кожен громадянин матиме змогу побудувати житло, купити його у власність або взяти в оренду». Ось тільки похвалитися реалізацією цього закону може не кожен. Так, юридично скористатися таким правом може кожен, а ось дозволити собі побудувати або купити будинок або квартиру, на жаль …

«Найщаднішим» з цього конституційного списку можливостей є оренда житла. На цю тему ми і поспілкувалися з багатьма жителями міста, які змушені скористатися цим, а також і тими, хто на професійному рівні допомагає забезпечувати людям право даху над головою – з ріелторами.

Традиційно пік попиту на орендоване житло починається приблизно з липня, коли студенти (найзацікавленіша ​​частина населення) планують зайняти парти в УжНУ та інших навчальних закладах Ужгорода.

– На даний момент ринок оренди в місті закритий повністю. Найбільш ходові категорії квартир «розхапані», попит значно перевищує пропозицію, – повідомили нам в одному ужгородському агентстві нерухомості, – ті пропозиції, які з’являються, розлітаються як гарячі пиріжки на вокзалі.

Одна з тенденцій, шо проявилися недавно в цьому сегменті, – навчені досвідом студенти стали бронювати квартири заздалегідь, мало не за півроку. З цієї причини близько 30% квартир, які можна було перездати, в цьому році просто "випали" з ринку.

– Ми з сестрою вдвох знімаємо 3-кімнатну квартиру на вул. Тихого, – розповідає Олена, студентка 2 курсу УжНУ. – Платимо на двох 3300 гривень на місяць. Нам ще пощастило, це квартира далеких родичів, тому шукати не довелося, вони заздалегідь запропонували. Чесно кажучи, не знаємо, як вони домовляються з батьками про комунальні послуги – ми передаємо лише цю суму.

На сьогодні, тобто на кінець вересня, попит вже повинен піти на спад. Однак цього на даний момент не спостерігається. З’явився фактор «другої хвилі»: багато студентів, які до цього оселилися в гуртожитку (особливо першокурсники), розчарувалися в умовах проживання і стали активно шукати прийнятні за ціною і умовами квартири, організовуватися в дружні групи, щоб знімати житло спільно. Це – один з факторів, який зумовив підтримку високого попиту на орендоване житло.

Друга важлива тенденція останнього часу – практично зійшла нанівець плата у валюті. Максимум розрахунків між орендарями та орендодавцями ведеться в гривнях. Це, безумовно, на руку першим – недавні коливання курсу заважають більш-менш довгостроковому плануванню витрат. Власники квартир іноді виявляють невдоволення, але в результаті більшість погоджується на гривневий варіант.

Є в цьому правилі і виняток – іноземні студенти, в основному з Африки та Індії. Щодо других проявляється ще одна тенденція: приїжджим з Індії квартири здають неохоче, плату беруть трохи більшу, ніж з наших студентів, і, як правило, здають житло ті, хто готовий через рік-максимум два проводити капітальний ремонт.

Чому так? З першого разу нам не відповіли. Шляхом подальших розпитувань в різних джерелах вдалося дізнатися наступне. Переважна більшість приїжджих з Індії є вегетаріанцями. Кухня їх специфічна, і при цьому вони використовують такі спеції, які просто в’їдаються в стіни, а через вентиляційні канали навіть проникають до сусідів, які скаржаться власникам квартир. Ці запахи супроводжують вже від вхідних дверей. Тому прийняти нових мешканців після індійців практично неможливо.

Є й інший фактор: деякі приїжджі спочатку були впевнені (хоча в договорі це, природно, не обумовлювалося), що оскільки вони платять за оренду більше, до них повинна приходити прибиральниця і наводити порядок.

– Власники однієї з таких квартир, до речі, досить недешевого сегмента, дізналися, що в квартирі накопичилося чимало сміття, відходів і взагалі був страшний бардак, – розповідають ріелтори. – Вони самі знайшли жінку, готову прибиратися, запропонували наймачам. Але ті відмовилися доплачувати, заявивши, що або працю прибиральниці оплатить орендар, або їх усе влаштовує. На тому все й зупинилося … 

Отже, що ж пропонує студентам ринок на даний момент?

Найнижчий, бюджетний сегмент – це підселення, або, як частіше говорять, знімання кімнати або кута. Мінуси цього варіанту очевидні – наймач живе поруч із господарями і відносно самостійно може поводитися лише в межах однієї кімнати.

Оплата береться не за кімнату в цілому, а з однієї людини. Мінімальна ціна – 600 гривень на місяць. Найчастіше оселяються по двоє, тобто кімната обходиться в 1200 гривень. Утім, в залежності від якості квартири і умов проживання, ціна може збільшуватися майже вдвічі – в якісних квартирах новобудов можуть брати і 1200 з однієї людини.

Ті, хто може собі дозволити знімати окреме житло без господарів, – другий сегмент цього ринку.

Найбюджетніша пропозиція – це малосімейки високих поверхів. Так, на даний момент квартира на 9 поверсі по вул. Заньковецької (ліфт не працює, вода з перебоями) обійдеться знімачу в 1000 грн на місяць. А ось житло нижче, до 5-го поверху, може виявитися більш ніж в два рази дорожчим. На другому поверсі з АГО зараз пішла за 2200 грн.

Найбільш ходовий товар на ринку – хрущовки на проспекті Свободи. Ріелтори стверджують, що можуть здати їх за 10-15 хвилин після появи пропозиції. Середня ціна за двокімнатну квартиру в цьому сегменті – 2500 грн в місяць. За трикімнатну попросять вже на 1000 більше.

Ще один дуже важливий нюанс. Всі ці ціни – лише за оренду, тим, хто проживає, ще потрібно платити за комунальні послуги. І це – дуже складне питання. На даний момент ще ніхто не може точно сказати, скільки коштуватимуть комунальні послуги через навіть невеликий проміжок часу, особливо взимку. Люди чекають подорожчання з жахом, а ріелтори прогнозують, що при підвищенні цін на газ і електроенергію на ринку з’явиться чимало порожніх квартир під оренду. Студенти просто «не потягнуть» платити комуналку.

Крім цього, на ужгородському ринку оренди сформувався ще один досить вагомий сегмент, який раніше був одиничним. Це молоді люди, приїжджі, але працевлаштовані, зі стабільною зарплатою. Часто це ІТП-співробітники заводів Ядзакі, Джебіл і інших підприємств. Цих людей на квартири беруть особливо охоче. Як правило, знімають квартири сім’ї або усталені пари. Вони шукають хороші 1-2-кімнатні квартири за ціною від 3500 до 4500 гривень на місяць. Розкид пояснюється районом і якістю самого будинку. Найдорожчими є квартири в якісних новобудовах.

Потрібно відзначити, що за останні 5 років в Ужгороді з’явилося багато нових і досить якісних багатоквартирних будинків. За рідкісним винятком, це дуже добротне і дороге житло. Оренда в таких будинках суттєво вище, ніж в старих багатоповерхівках, а тому попит на них значно нижче. Так, в мікрорайоні Боздош вже зараз пропонується близько 80 квартир під оренду. За 3-кімнатну просять близько 7-9 тисяч в місяць. Нерідко такі квартири знімають втрьох-вчотирьох.

Дивно, чому у нас не зводяться будинки та мікрорайони з більш доступним, бюджетним житлом? При оптимізації, а значить – значної економії на обладнанні і матеріалах, попит на таке житло був би величезним як для продажу, так і в великій мірі – в оренді. Це постійний, стабільний ринок, який буде мати споживача в будь-яких умовах. Практика показує, що великі комфортабельні квартири в нових будинках найчастіше купують ті, у кого і без цього є прекрасне житло – будинки і котеджі. Подібного роду придбання розглядаються більше як вкладення коштів і частина бізнесу на тій же оренді. Але високі ціни відлякують клієнтів. Проте, власники несуть чималі витрати – навіть порожні квартири потрібно утримувати в порядку, а взимку опалювати, щоб не псувалися апаратура, меблі, інфраструктура. З невеликими і доступними квартирами таких проблем би не було. Нагадуємо – попит в нижньому сегменті воістину ажіотажний.

Наприклад, дуже важко знайти варіанти по зніманню пристойного житла на місяць-півтора. Такий попит існує серед відряджених, відпочиваючих, які приїжджають на оздоровлення. Люди змушені вдаватися до подобової оренди. Але для багатьох це занадто дорого (це окремий напрямок ринку, і ціни на ньому коливаються від 120 до 700 гривень на добу за людину), тому вони вважали би за краще  знайти постійну квартиру на короткий термін. І ось тут Ужгороду практично нічого запропонувати.

Що стосується найелітніших квартирних пропозицій – це новобудови в центрі міста. Тут ціна оренди квартири може доходити і до 1000 доларів на місяць.

Окрема ніша оренди – це будинки. Тут руху набагато менше, а ціни, цілком зрозуміло, значно вище.

Мінімальна ціна на оренду окремого будинку – 500 доларів на місяць. Середня, найбільш ходова – 600-650 доларів. За цією ціною можна знайти чимало окремих будинків в районах Доманинці, на Червениці. Основна тенденція перегукується з «квартирною» – люди шукають невеликі, компактні будинки. Вельми рідко запитують величезні, з великою кількістю кімнат (а саме такими забудована велика частина Сторожниці). На тій же Червениці найбільший попит на так звані «полторашки», які досить доступні.

Більшість ріелторів знають про величезний будинок в Розівці, з кількістю кімнат не менше десяти. Будинок орендується, причому за словами агентів «беруть туди хоч кого в будь-яких кількостях». В результаті житло нагадує недоглянуту «общагу», а обстановка така, що пристойні орендознімачі будинок просто обходять стороною.

Тут також відіграє роль вартість комунальних платежів. Протопити таку площу – дуже накладно.

Найдорожча пропозиція в цьому секторі – елітний будинок з басейном в етностилі в Сторожниці. Бажаючим пожити тут потрібно щомісяця викласти 1600 євро.

Цікаво вивчити вплив на ціну житла розташування будинку. Традиційно найдешевшими і непопулярними районами є вулиця Гагаріна, Радванка і Шахта.

Втім, остання потрапляє в цей список несправедливо, незаслужено. Хоча Шахта розташована трохи осторонь, але навіть пішки сюди можна добратися від площі Корятовича за 15-20 хвилин. Крім того, нормально функціонує громадський транспорт. На весь мікрорайон лише один панельний будинок, все інше – хоч і не нові, але добротні цегляні будівлі. Близько розташований ліс, сам же район тихий і спокійний, та й в кримінальній хроніці міста далеко не на перших місцях. Але головний козир Шахти – водопостачання. Тут навіть у найгірші часи не було ніяких графіків подачі, відключень, вода є завжди, цілодобово і з достатнім напором.

Ще недавно престижним районом вважався Боздош. Однак останнім часом він втрачає цей статус, в першу чергу через те, що забудова стала занадто вже щільною – будинки тісняться, не вистачає місця для паркування, дитячих майданчиків, місць для прогулянок. А покупці недешевого житла не з тих, хто готовий миритися з прислів’ям «У тісноті, та не в образі».

Важливе значення при виборі району має і автобусне сполучення. Так, прекрасний мікрорайон «Вишневий сад» в районі вулиць Загорської, Осипенко підходить лише тим, у кого є машини. Маршрутки, що проїжджають поруч, в години пік (коли потрібно добиратися на роботу або в школу) забиті впритул, і часто просто не зупиняються. Та й не в усі райони міста є маршрути. Це сильно знижує цінність орендного житла. Аналогічна ситуація і з Червеницею, і з новобудовами на Еньковскій.

За сукупністю факторів дуже популярне житло на вул. Університетській та, звичайно ж, – в центрі міста.

Як ми вже згадували на початку статті, зараз пік попиту на оренду. При цьому деякі ріелтори очікують, що в жовтні з’являться нові цікаві пропозиції.

– Є власники квартир, які зараз не виставляють їх на ринок, очікуючи, щоб закінчився «студентський бум». Вони хочуть здавати своє житло більш солідним, статечним клієнтам, від яких можна очікувати менше проблем. Це якраз недорогий сектор, тобто ті, хто не готовий частіше проводити ремонти в своїх будинках.

Потрібно згадати про найбільшу, за твердженням ріелторів, дурість, яка все ще популярна у орендодавців. Вам, напевно, теж доводилося звертати увагу на приписку "сім’ям без дітей" …

– Це не має логічних пояснень, – стверджує ще один ріелтор, – мені вже багато разів доводилося це пояснювати власникам. Яка може бути "пара без дітей"? Немає дитини зараз, значить, швидше за все, скоро з’явиться, це ж цілком природно! Можна зрозуміти вимогу "без домашніх тварин". Але молода сім’я з дитиною насправді – просто ідеальний варіант. Якщо є дитина, то швидше за все:

* в квартирі не буде гучних вечірок, п’янок;

* буде підтримуватися чистота і гігієна;

* такі мешканці будуть оперативно ремонтувати зламані прилади і меблі;

* ці мешканці, якщо їх все влаштовує, не схильні до частих переїздів, а значить контракт досить довготривалий і не буде суєти з пошуку нових орендарів.

Ах, "діти розмалюють стіни …"? Так це мінімальна проблема! У нас студенти розбивали умивальники і ванни, причому самі не могли пояснити, як це сталося!

У порівнянні з цим побілка стін – невинні дрібниці …

На закінчення хочеться порадити і тим, хто шукає житло, і тим хто намагається продати його, користуватися послугами професійних ріелторів. "Без посередників", звичайно, можна знайти і трохи вигідніше, але при цьому часто можна нарватися на набагато більші проблеми.