Ужгородская недвижимость. Обзор рынка купли-продажи

Ян Гострич, для Uzhgorod.In   8 ноября 2016 20:11  607138005 0139367
Ужгородская недвижимость. Обзор рынка купли-продажи

В прошлый раз я мониторил рынок аренды жилья в областном центре Закарпатья. Пришла очередь рассмотреть, какая ситуация сейчас ожидает тех, кто желает продать или приобрести себе жилье.Предложения на этом рынке есть на любой вкус.

Самый дешевый сегмент представляют приватизированные квартиры или комнаты в переоборудованных общежитиях. Интересно, что эта категория относительно новая, еще 2,5-3 года назад такого рода предложений было мало. Первой ласточкой стало общежитие на ул. Ивана Франко, потом дело несколько утихло, но теперь интересных предложений немало.Сейчас можно приобрести такую квартиру за 4-5 тысяч долларов.

Конечно, в большинстве случаев это не последние вложения, ведь "со старта" нужно провести необходимые коммуникации, ремонт и т.п. Интересно, что сами комнаты в общежитиях, особенно с блочной системой, бывают достаточно просторными, так двухкомнатная квартира может быть до 46-50 кв. м. Такие общежития есть на Благоева, Корытнянской, Верещагина, Бородина и др.

Ужгородская недвижимость. Обзор рынка купли-продажи (001)

Иногда владельцы уже неплохо их обустраивают, готовят полноценные квартиры и продают, соответственно, дороже - по 5-7 тысяч гривен. Это уже с отдельной канализацией, газом - полноценная квартира, но общим коридором в здании. Который многие из жителей пытаются использовать по своему вкусу ...

- Осторожнее ... Держитесь за меня ... Тут где-то должен быть несгораемые шкаф.

Крик, который сейчас же издал Воробьянинов, ударившись грудью об острый железный угол, показал, что шкаф действительно где-то здесь.

- Что, больно? - Осведомился Остап. - Это еще ничего. Это физические мучения. Зато сколько здесь было моральных мучений - жутко вспомнить. Здесь вот рядом стоял скелет студента Иванопуло. Он купил его на Сухаревке, а держать в комнате боялся. Так что посетители сперва ударялись в кассу, а потом на них падал скелет. Беременные женщины были очень недовольны ...

(Ильф, Петров. "Двенадцать стульев")

Следующая категория - так называемые малосемейки. Принцип построения квартир такой же - длинный коридор и в нем уже двери в квартиры. В этом сегменте цены также колеблются от 4 тысяч условных единиц в США и 10 000.

Надо отметить, что на сегодняшний день самые популярные малосемейки по Заньковецкой, так называемые "Народ и партия едины" - преимущественно приведены в достаточно приемлемое состояние по сравнению с прошлым. Там жители создали ОСМД, заменили все общие коммуникации. Установлены лампы, реагирующие на движение, установлены теплые окна, чтобы не было сквозняков. Более того, до конца года в доме, где двадцать лет не работал лифт, обещают его установить. То есть эти дома понемногу возрождаются и превращаются в более или менее пригодное жилье.

Ужгородская недвижимость. Обзор рынка купли-продажи (002)

Хотя некоторые коридоры все еще остаются вне представлений о комфорте.

Обыкновенные люди ... в общем, напоминают прежних ... квартирный вопрос только испортил их ...

(М.Булгаков, «Мастер и Маргарита»)

Ужгородская недвижимость. Обзор рынка купли-продажи (003)

Самая дешевая квартира, выставленная на продажу -  на 8-м этаже третьего дома, и стоит она 8 000. Приведенная в порядок, большая по площади малосемейка стоит до 16 000.

Следующий сегмент от 16 до 23 тысяч. Это - так называемые "хрущевки". Они продолжают падать в цене, однако всегда пользуются спросом, ведь ими застроены удобные районы - центр, проспект. Часто берут для того, чтобы сдавать в аренду. Нормальная двухкомнатная "хрущевка" стоит сейчас 18 000.

Ужгородская недвижимость. Обзор рынка купли-продажи (004)

У покупателей есть выбор - за эти же деньги можно взять две малосемейки. Интересно, что разница между одно- и двухкомнатной квартирами не такая уж большая, поэтому наверняка выгоднее приобрести двухкомнатную.

"Когда я снял квартиру, я, конечно, догадывался, что еще какое-то время мне по почте будут приходит письма для бывших жильцов, но я не предполагал, что мне будут привозить на такси самих ЭТИХ бывших жильцов, пьяных в хлам".

Следующая категория - до 30 000 долларов. Здесь вообще выбор очень большой. За эти деньги можно найти трехкомнатные дома. Так, на проспекте Свободы можно выбрать хорошую квартиру в панельном доме.

Ужгородская недвижимость. Обзор рынка купли-продажи (005)

"Панель", кстати, бывает качественной, "словацкой". Такие дома словацкой панельной застройки имеют свою специфику. В них будто все хорошо, но будущим жителям стоит запомнить главное правило - НЕ не ругайтесь с соседями. Потому, что они будут знать о вас все - от любимых телепередач, оценок ваших детей в школе и до коэффициента шероховатости туалетной бумаги. Ведь звукоизоляция в словацких панелях крайне плохая.

Однако есть и безусловные плюсы. Квартиры просторные, этими домами застроены очень удобные районы - Минайская, Проспект со стороны вокзала, Новый район - транспортное сообщение здесь организовано хорошо.

Также в этой категории есть квартиры в крепких кирпичных домах. Именно такую ​​можно найти 3-комнатную квартиру за 28-30 тыс. долларов, хотя без сомнения, она будет нуждаться в ремонте.

Ужгородская недвижимость. Обзор рынка купли-продажи (006)

Также за эту цену уже можно найти и полуособняки.

Кстати, эту категорию жилья надо рассмотреть отдельно. При слове "полуособняк" первое, что приходит на ум - это такой отдельный дом с двором, разделенный пополам между двумя собственниками. Соответственно разделен и двор и, если есть - приусадебный участок. Но это - слишком идеализированный вариант, таких в Ужгороде встречается мало. В ужгородских реалиях термин "полуособняк" (да еще и в самой низкой ценовой категории) скорее всего окажется ... отдельной квартирой в одноэтажном доме в длинном, однако узком дворе. Таковы нюансы нашей риэлторской терминологии. Конечно же, о каком-либо отдельном дворе речи быть не может, максимум, на что приходится претендовать (и не всегда) - это небольшой сарай в том же дворе. Многие риэлторы утверждают, что именно из-за этого возникает немало проблем с документами и оформлением, особенно, когда соседи начинают делить между собой эти небольшие клочки двора. То и дело доходит до судебных разбирательств.

Такого рода жилья немало, например, по ул. Мукачевской. Как вариант использования термина "полуособняк" - старые двухэтажные дома, в которых этажи принадлежат разным хозяевам.

По большому счету, все это - последствия советской системы, когда целостные жилые комплексы конфисковывали и дробили на как можно большее количество "Советских семей трудящихся" без предоставления права собственности.

За те же 30 000 уже вполне можно приобрести и собственный дом. Но ... в основном в микрорайоне Радванка. Ужгородцы вполне понимают все недостатки такого расположения. В первую очередь - это соседство. Далеко не каждый выдержит условия проживания именно здесь, особенно подальше от основной трассы - на «музыкальных» улицах Чайковского, Глинки, Владимира Ивасюка, и, например, Казацкой. Слишком специфические люди живут рядом. Вторая негативная причина - район находится достаточно низко относительно уровня моря, да еще и рядом с Ужем, поэтому в случае повторения наводнения этот район страдает чуть ли не в первую очередь. Третья причина - приусадебные участки на Радванке очень маленькие, могут начинаться от 1-1,5 сотки. То есть отсутствует большая приманка частного дома - большой двор. С этим также связано еще одно неудобство - во многих случаях планировка домов такая, что нет возможности вводить машину во двор. А оставлять ее на улице рискованно (возвращаемся к первой причине).

Ужгородская недвижимость. Обзор рынка купли-продажи (007)

Исходя из этого, собственный дом на Радванке можно приобрести и за 14 000 условных единиц. Есть дома и комфортнее. Так, на днях был продан хороший 3-комнатный дом с высоким фундаментом и автономным отоплением за 32 000.

А вообще-то это обидно, ведь географически Радванка очень интересная - недалеко от центра, тихий район с наличием автобусного сообщения.От 30-50 тысяч - это также широкий сегмент. Это и большие, хорошо сделанные "панельки", и добротные квартиры в кирпичных многоэтажках, и достаточно качественные дома.

Больше всего денег придется выложить за новые квартиры современной планировки в новостройках. Однако некоторые риэлторы не слишком охотно берутся за продажу недвижимости в только что созданных кварталах. "Я не могу знать, насколько качественно тот или иной дом построен.

Вот лет через 5 будут "вылезать" все недостатки, тогда можно оценить качество реально и предлагать своим клиентам.

Это особенно важно для тех риэлторов, которые работают на авторитет, когда старые клиенты приводят клиентов новых. "Понятно, что за качество отвечает застройщик, но определенный осадок может остаться и на нас", - рассказывали они мне.

Ужгородская недвижимость. Обзор рынка купли-продажи (008)

Итак одни из самых дорогих квартирных позиций - 150 000 за квартиру на первом этаже в микрорайоне "Боздош-элит" с тремя сотками участка. Над которой строго нависает 4 этажа.

По такой цене можно приобрести квартиру в самом центре Ужгорода - дома на Жупанатской (за кондитерской Бондаренко).

Ужгородская недвижимость. Обзор рынка купли-продажи (010)

"Вообще застройщикам не мешало бы перед началом строительства больше советоваться с риелторами, они могли бы много подсказать с точки зрения запросов рынка."Мы бы посоветовали, например, меньше строить двухуровневые квартиры с мансардными этажами. Спрос на них минимальный.

Гораздо целесообразнее было бы разбивать мансарды на несколько небольших однокомнатных квартир, на которые всегда большой спрос. Еще бы неплохо понять, что любой дом высотой от 5 этажей должен быть оснащен лифтом. Это обязательно!

Также считаю, что строить однокомнатную квартиру с жилой площадью 50 кв м. - слишком глупо. Это уже площадь для двух комнат ", - предлагают риэлторы. 

50-60 тысяч долларов - отличная сумма для покупки дома ... в пригороде. Предложений довольно много: Доманинцы, Дравцы, Оноковцы, Баранинцы. Есть и спрос, ведь многие люди пытаются жить подальше от шумного города, зато в доме и с немалым участком. Интересное, очень уютное направление - Цыгановцы, Стрыпа, Ярок.

Это очень удобные, красивые и живописные деревни, и похоже, что местные жители полностью разделяют это мнение. Предложения на продажу в этих селах почти отсутствуют. Разве в Ярке можно найти нормальный дом, еще и не очень дорого, за 22 000 долларов.

Также в этой категории находятся старые дома в черте города. Котируется определенной популярностью район частных домов по "Белочке" - ул. Ивана Ваша и вокруг. Тихий район, рядом со всеми необходимыми коммуникациями.

Однако иногда приобретение таких домов - сплошная лотерея, ведь старые здания (40-х лет) могут быть в плохом состоянии, даже если их внешне более или менее "подшаманили" на продажу.А вот действительно элитным районом старых домов является микрорайон вокруг "Авангарда" (ул. Яна Гуса и вокруг. Здесь здания прочные, надежные, с хорошо промаркированными конструктивными элементами.

Цена соответствующая: 80-150 тысяч долларов, и это без ремонта.

Ужгородская недвижимость. Обзор рынка купли-продажи (009)

За последние годы очень заселенным стал дачный массив на Шахте, за коньячным заводом. Соответственно, его можно назвать престижным. Главные проблемы - это дороги и транспорт, но есть надежда, что это в ближайшее время будет решено. Стоимость хорошего дома, пригодного для постоянного поживания - 43-60 тысяч долларов, хотя можно найти жилье и проще, за 11-15.

Меньшей популярностью пользуются районы дач в Оноковцах и Ореховице. Они более отдаленные, и крутой подъем в начале многих отпугивает. За 20 000 недавно в Ореховице "ушел" просто замечательный дом.

А вот в пределах города цены значительно больше. Немало домов есть на Червенице. Однако запрос со стороны покупателей (просят преимущественно дома американского типа - одноэтажные или с мансардами) отличается от стиля здешней застройки. Застройщики пытались уложиться "абы по максимуму" и вытянуть дома, как можно, выше. А спрос на них падает - все покупатели понимают, что их ожидают немалые расходы на функционирование дома. Здесь за 150 000 могут предложить "недострой", то есть покупатель будет вынужден вкладывать деньги в ремонт и окончательное приведение в порядок.

Ремонт невозможно закончить, его можно только прекратить.

Михаил Жванецкий

Для многих огромных домов, возможно, единственный выход, чтобы иметь шансы быть проданными - раздел на 2-3 полуособняка.

Одними из наиболее престижных микрорайонов считаются Сторожница и ближняя часть Миная. Огромные дома на 300 квадратных метров, иногда с 12 сотками земли также имеют перспективу раздела (по Разумным проектам) на несколько отдельных домов. Однако можно найти дом за 115 000.

Самые дорогие в Ужгороде дома - в районе частной застройки Боздош, на ул. Снигурского, Ревая. Предложения поднимаются до 200-280 тысяч условных единиц. А самая большая сумма, которую хотят получить владельцы особенно роскошных домов - 600-700 тысяч долларов. Такие предложение могут очень долго ждать покупателя. Хотя надо отдать должное, дома-рекордсмены в ценовых запросах чаще всего сделаны по высшему стандарту.

"Хороший дом - это когда в самой маленькой комнате в самом дальнем углу незаметно пасется стадо бегемотов".

Однако в условиях отсутствия кредитования на жилье основная доля продаж все же приходится на бюджетные, недорогие дома.


Оставить комментарий

Комментаторы, которые будут допускать в своих комментариях оскорбления в отношении других участников дискуссии, будут забанены модератором без каких либо предупреждений и объяснений. Также данные о таких пользователях могут быть переданы правоохранительным органам, если от них поступил соответствующий запрос. В комментарии запрещено добавлять ссылки и рекламные сообщения!

Комментариев нет