Недвижимость Ужгорода: подвижная и не конкурентная

Екатерина Ирха для Uzhgorod.in  18 августа 2018 12:03  499185007 0186772
Недвижимость Ужгорода: подвижная и не конкурентная

Рынок недвижимости Ужгорода никак нельзя назвать неподвижным.  Динамика изменений, которые в большинстве своем имеют денежный эквивалент, ощущается особенно остро в последние 3-5 лет.

Операции с недвижимостью довольно разнообразны: покупка, продажа, аренда квартир, комнат, офисов, посуточная аренда, а еще дарение, оформление наследства, регистрация, прописка и тому подобное. Но мы остановимся на актуальном и узнаем, как поселиться в арендованном жилье, стать счастливым обладателем квартиры, не попасть в конфуз с недвижимостью.

Студенчество - время поиска комнат и подселений

Студенческие годы - это не только что-то там о граните науки, это еще и заботы с поиском жилья в условиях дефицита мест в общежитиях. Подавляющее большинство тех, кому не везет со счастливым ордером, является целевой аудиторией объявлений вроде: «Ищу парня/девушку-студентов на подселение», «Сдам комнату для студентов» и др.

О том, что студенческий бум заселения на носу, свидетельствует динамика предложений на рынке съемного жилья. В течение последней недели количество соответствующих объявлений и их просмотров увеличились почти втрое. Более того, сейчас половина предложений являются зарезервированными студентами и их родителями.

Что же предлагают сейчас для успешных абитуриентов? Это отдельные комнаты, комнаты с подселением, квартиры. Цены за НЕ индивидуальное поселение стартуют от 700 грн. за одного человека (или можно еще попробовать обосноваться за 500 грн. в подвале на пл. Петефи - шутка). Если 2-3 года назад цена за подселение в отдельную комнату квартиры колебалась в пределах 600-1000 грн., то сейчас она уже тянется к 1000-1200 или и 2000 грн. за койко-место! Что же до возможности пожить в комнате одному, то вот показательное объявления:

«Предлагаю комнату студентам на подселение - 1500 грн. с человека (коммунальные услуги включены). В комнате два человека. Или 2500 грн. за комнату (+комуслуги). Двухкомнатная квартира на пр-те Свободы».

В общем география студенческого жилья от арендодателя сосредоточена в центре Ужгорода, в частности, на проспекте Свободы, чуть меньше - в районе улицы Грушевского, «Нового района», БАМа. Часто в объявлениях отсутствуют подробности и фото жилья, а нередко предлагают условия, приближенные к общежитию, чтобы, так сказать, человек не лишился шарма студенческой жизни.

Недвижимость Ужгорода: подвижная и не конкурентная (ХАТА4)

Кроме запросов от арендатора на опрятную комнату в удобной локации, есть еще и запросы от собственника недвижимого имущества - «только для девушек», «только для мужчин», «только для студентов», «18+», «только для студентов-медиков», «для студентов гуманитарных специальностей»... Мы нашли и объявление, которое подойдет почти всем:

«Поселяются ребята-студенты, мастера-строители, специалисты в различных сферах деятельности, семейные пары, женщины, юноши, молодые трудящиеся ...».

Если вы один из перечисленных, то где-то на пр-те Свободы вас ждет двухкомнатная квартира с подселением кого-то из списка.

После разговора с владельцами жилья выяснилось, что, например, в хрущевке-трешке на проспекте был установлен своеобразный рекорд - в одной квартире жили (ВНИМАНИЕ!) 15 студентов. Мини-общежитие просуществовало аж 4 месяца, а потом самоликвидировалось. Вы можете подумать, что на молодежь жаловались соседи или владелец квартиры раскрыл «аферу века» (и это правда - арендодатель знал только о семи жильцах). На самом деле, двое из 15 пожаловались на неудобства хозяину, а тот уже приехал разобраться и расселил муравейник, оставив семерых девушек. Как вы поняли, пошли искать лучшего крова восемь парней.

В общем, если речь идет об аренде комнат студентами, то владельцы жилья очень придирчивы и будут постоянно контролировать помещение. Речь идет о контроле количества проживающих, порядка, состояния сантехники, оплаты коммунальных услуг. За последнее в арендодателей особенно болит душа, поэтому часть из них уже включает свет-воду-тепло в стоимость аренды. Такой вариант выбирают те, кто имеет субсидию, но это почти тайная арифметика, и на чем она базируется - секрет.

Недвижимость Ужгорода: подвижная и не конкурентная (ДІАГРАМА1)

Еще один аспект, который, к слову, имеет большое влияние на рост стоимости арендованного жилья, - это увеличение количества иностранных студентов в Ужгороде.

«Иностранца не пугает сумма в 4-5 тысяч за квартиру или даже стоимость в условных единицах. На этой почве тоже началось повышение цен на съемное жилье. И проблема в том, что владельцы хотят арендатора с у.е., но не хотят видеть среди них иностранных студентов. Поэтому и ссоримся, и спорим... Не знаю, почему так. Может, предостережение или недоверие, или стереотипы. Бывают конфликты из-за того, что иностранцы не принимают правила проживания, а бывает, что они их не понимают. В конце концов, иностранный студент мало чем отличается от нашего, но ко всему еще и не выпадает из местной культурной среды», - рассказывает один из ужгородских риэлторов.

Среди советов для тех, кто будет проживать не в общежитии, такие же, как и тем, кому с ним повезло. Выбор первого арендованного жилья для студента должны осуществить или сопровождать его родители. Взрослого опытного человека труднее обмануть или чего-то ему не досказать. Родители знают, куда лучше заглянуть, что проверить, что уточнить. Более того, рекомендации и замечания, озвученные родителями ребенку, имеют положительное влияние на арендодателей - они увидят, что родители участвуют в жизни ребенка и разделяют контроль над ним.

Цены на жилье: кто виноват и что делать?

По ценам на жилье в Ужгороде сейчас жалуются все - и те, кто его продает/сдает, и те, кто покупает/арендует. Имеем на то ряд причин, как внутренних (увеличение спроса), так и внешних (вмешательство государства).

«За последние четыре года мы наблюдали и падение цен, и их рост. Еще год назад двухкомнатные квартиры, которые мы продаем за 27-28 тысяч долларов, можно было приобрести за 18 000. Летом 2017 года халява закончилась, потому что начались проблемы с арендой. Люди начали выкупать «двушки» в аренду. В то же время стоимость аренды жилья выросла из-за приезда иностранных студентов, а до того - жителей восточных регионов нашей страны. В результате, людям, которые приезжают из районов, ничего не остается на рынке съемного жилья. Мы раньше не имели таких ситуаций, когда в трехкомнатную квартиру селили по двое студентов в комнату, и такое «койко-место» стоило до 2 тысяч гривен. Еще несколько лет назад в эту сумму укладывалась аренда малосемейки, или, если немного добавить, то однокомнатной квартиры ... », - рассказала ужгородский риэлтор Татьяна Евглевская.

Недвижимость Ужгорода: подвижная и не конкурентная (ДІАГРАМА)

Наиболее востребованным жильем в связи с такими перипетиями стали двухкомнатные квартиры - в них не живут, их сдают в аренду. Более того, с ростом стоимости жилья, его состояние и качество не изменились. Поэтому стало почти нормой продавать «убитую» квартиру по цене ее будущего ремонта.

Недвижимость Ужгорода: подвижная и не конкурентная (ХАТА1)

Наиболее ощутимо подорожало жилье на проспекте Свободы - это удобное место с хорошей инфраструктурой, откуда легко добраться во все уголки города. «Убитые хрущевки доросли в цене до жилья среднего уровня в «Новом районе». Если 2 года назад однокомнатную квартиру там можно было приобрести за 16 000 долларов, то сейчас на треть дороже. Остались хрущевки и за старую цену, а это в основном какие-то аварийные дома и первые последние этажи, где либо заливает, либо затапливает», - разъясняют риэлторы.

Недвижимость Ужгорода: подвижная и не конкурентная (ОРЕНДОВАНА КВАРТИРА)

В течение последних нескольких недель от государства появилось новшество о системе оценки недвижимости, которое непосредственно повлияло на нынешнее подорожание жилья. Его уже сейчас испытывают и продавцы, и покупатели.

«Были приняты нормы оценки, которая предусматривает только зонирование. Поясню. Если у вас квартира в центре, независимо от того, это новостройка или хрущевка, она не может стоить ниже, чем 700 долларов за квадратный метр. То есть эта оценка не предполагает учет ни состояния квартиры, ни ее возраста... И мы имеем такую ​​абсурдную ситуацию, когда квартира продается за 40 000, а оценили ее в 52. Поэтому люди должны платить налог с оценочной стоимости... Это еще один пунктик, который привел к удорожанию жилья уже сейчас - стоимость таких выплат стала частью стоимости квартиры для покупателя», - рассказывает Татьяна Евглевская.

Не секрет, что ранее при переписке квартиры оценочная стоимость жилья сознательно занижалась ради определенной экономической выгоды. Сейчас же такой механизм стал практически невозможным. Получается, что владелец, который имеет неважную квартиру в центре, хочет продать ее, скажем, за 27 000 долларов, но оценят ее в 35000. Если недвижимость принадлежит владельцу более трех лет, то он должен заплатить за нее 2% от оценки государству, то есть 700 $. Соответственно, уже столько он добавляет к стоимости жилья. А еще 1,5% риэлтору (416 $), что тоже является составляющей новой цены за квартиру. Ну, и услуги нотариуса, которые тоже сейчас подорожали, обойдутся участнику сделки в 5-6 тысяч гривен. Такая сейчас арифметика при формировании цены на свою мечту жилье - противоречива и изменчива.

Еще одной тенденцией на рынке ужгородской недвижимости стало появление значительного количества предложений по продаже жилья в историческом центре, из-за чего эта аристократическая недвижимость упала в цене.

Недвижимость Ужгорода: подвижная и не конкурентная (СТАРЕ МІСТО)

«Как правило, это квартиры унаследованные. Раньше они сдавались, пока владельцы жили, например, за рубежом. Сейчас же имеем столько предложений в историческом центре, как никогда. И здесь покупатели разделились на две группы - или те, кто действительно хочет жить в историческом центре, или те, кто хочет заработать на дальнейшей аренде. Ситуация не сыграла в пользу стоимости такого жилья. Сейчас можно приобрести за 60 000 долларов квартиру в 72 квадратных метра с ремонтом в самом сердце старого города. А раньше это стоило 90-100 тысяч. Даже в Рафанде можно найти за 45-50 тысяч долларов убитую квартиру на 100 квадратов. А причина такой низкой цены кроется в предложениях в новостройках. Там за эту же цену предлагают новую квартиру такой же площади без ремонта. Поэтому у тех, кто имеет 50000 долларов, есть огромный выбор по недвижимости», - отмечает риэлтор.

По новостройкам, то почему-то этот сегмент рынка вызывает много скептических нареканий. Говорят маклеры и о просчетах с качеством стройматериалов, и о недостатках первичных работ, и об отсутствии гарантий, и о крайне неудобных и не обжитых районах, где появляется новое жилье. В то же время, риэлторы не отрицают, что есть в городе над Ужем порядочные застройщики, открытые к диалогу, которые работают над просчетами и учатся на чужих ошибках.

Я бы в риэлторы пошел ...

Что остается практически неизменным в функционировании рынка недвижимости Ужгорода - так это условия работы местных риэлторов. Их процент от продажи квартиры колеблется в пределах 1,5-2% от стоимости жилья, а арендный гонорар составляет 50% от месячной платы за квартиру.

Ранее из-за большого количество продавцов жилья 2% от их стоимости платил именно продавец. Сейчас же среднюю ставку в 1,5% платят обе стороны сделки. Если и покупкой, и продажей занимаются соответствующие конторы, то они получают по 1%.

Практика по оплате услуг риэлтора по аренде жилья практически одинакова по всей территории Украины. Зато проценты с продаж различаются. Маленькие города, к которым относится и Ужгород, имеют низкую ставку в 1,5-2%, а вот украинские мегаполисы, как и соседние страны ЕС, давно подняли этот показатель до 5%. О таком дисбалансе речь шла на XXII Международной конференции «Рынок недвижимости: состояние, перспективы развитие, роль профессионалов в его формировании», которая состоялась в мае 2018 года в Одессе.

Не исключено, что по примеру украинских мегаполисов и европейских соседей на Закарпатье тоже появится своеобразный «Союз риэлторов», который коллегиально повлияет на такие продолжительно стабильные 1,5-2%. Просто стоит быть к этому готовыми. А еще, возможно, когда в Украине появится закон о брокерской деятельности, который бы регламентировал все выше перечисленные вопросы функционирования рынка недвижимости. Однако, как отмечают и риэлторы, и собственники жилья, их скорее пугает, а не радует законодательное вмешательство государства в более или менее устоявшиеся процедуры.

Чтобы зарабатывать больше, риэлторы расширяют перечень своих платных услуг (например, показ квартиры тоже может стоить денег), осваивают новые горизонты (дополнительно занимаются дизайном интерьеров, организуют ремонт квартир и т.д.). Есть и такие, которые уже предлагают жилье «под ключ» - от покупки, оформления документов до создания всех условий для непосредственного заселения. Цены здесь формируются и обусловливаются очень индивидуально.

Ужгородские риэлторы все время жалуются на непорядочных клиентов, которые «забывают» оплатить услуги или самовольно снижают стоимость оценки работы. Существует ряд махинаций, к которым прибегают люди, чтобы избежать оплаты риэлторских услуг. Например, недвижимость может смотреть один человек, а приобретет ее у владельца совсем другой - жена/муж, брат/сестра, отец/мать. Таким образом, риэлтор не получит денег ни от владельца, ни от покупателя. «Бывают случаи, и нередко, когда после показа квартиры потенциальному покупателю тот тут же выходит на владельца и самостоятельно заключает соглашение. Часто в таких схемах «выплывают» долги, прописанные родственники и тому подобное. Но это уже не наша проблема, а проблемы непорядочных клиентов», - отмечают риэлторы.

В соцсетях можно встретить сообщения о «Зарабатывании денег из ничего» и «За что я должен платить в работе риэлтора?». Такие комментарии специалистов по продаже и аренде недвижимости очень обижают, и они имеют десятки аргументов по этому поводу. «Мы ценим свой труд, как и любой другой. И мы знаем, сколько всего надо сделать, чтобы сделка прошла успешно», - отмечают риэлторы.

Квартира - дорогой товар, ее купля-продажа, соответственно, это дорогая услуга. В идеале риэлтор лишает владельца или покупателя хлопот по проверке недвижимости, сбору необходимых справок-бумажек, выступает гарантом для покупателя, жилье не станет источником неприятностей (коммунальные долги, прописанные лица, наложенные аресты и взыскания). Поэтому, риэлтору платят за спокойствие и сэкономленное время. Чтобы возложенные на риэлтора функции были выполнены в полном объеме, должно совпасть много факторов - это и порядочность специалиста, и порядочность покупателя-продавца, и порядочность соответствующих госструктур, занимающихся нормативным сопровождением договоров купли-продажи недвижимости.

О договорах, честном слове и налогах

То, что приносит прибыль, должно обогащать и государство. Соответственно, аренда жилья без уплаты налога - это преступление. По последним статистическим данным, около 70% арендодателей в бюджет не платят ничего. Речь идет о ежеквартальных 18% налога на прибыль и 1,5% военного сбора от полученного дохода.

С одной стороны, надо платить налоги, с другой - отсутствует механизм мониторинга и проверки данных о том, сдает ли физическое лицо жилье. Фискальные органы могут о вас узнать или от риэлтора, который обычно присутствует при заключении липового соглашения (об этом далее), или непосредственно из декларации арендодателя, который укажет этот вид прибыли. Но укажет ли?

Недвижимость Ужгорода: подвижная и не конкурентная (ЖИТЛО)

Чтобы хоть как-то урегулировать процедуру аренды жилья, заключаются договора между арендатором и арендодателем. Это своеобразное плацебо как для одних, так и для других. Арендатор в договоре фиксирует все наименования своего имущества и пытается предсказать максимум рисков, за которые будут нести ответственность арендаторы. Последние, в свою очередь, надеются на то, что указанная в договоре сумма аренды не будет расти в течение срока действия договора. Так каждый со своей правдой ставит подпись на документе, который, по сути, не имеет никакой юридической силы. Это при том, что образцы таких договоров можно найти на онлайн-платформах с юридическими консультациями и даже на сайте Министерства юстиции Украины.

Еще один аспект, который давно воплощен на практике, но его суть понятна не всем - это залоговая сумма при аренде жилья. То есть те самые «оплата первого и последнего месяца проживания» или «стоимость первого месяца + депозит в сумме месячной аренды». Сумма, о которой идет речь, должна гарантировать владельцу квартиры, что арендатор не оставит жилье без окончательного расчета за него и не прихватит из квартиры что-то ценное.

«Был случай, когда арендаторы (семья) выселялись из квартиры и оставляли ее в таком состоянии, как будто там пронесся сокрушительный ураган! Я поставила условие, что верну залоговую сумму только тогда, когда в квартире наведут порядок! Это сработало!», - отмечает владелица жилья из Ужгорода.

Для арендатора такие условия не слишком выгодны, но плюс мы нашли. Любое арендованное жилье - вещь временная. Придет время, и человек снова двинется на поиски очередной крыши над головой. И пока продолжаются поиски новой квартиры, предыдущая уже будет оплачена.

В общем, договоры, залоговые депозиты, договоренности и гарантии, касающиеся арендованного жилья, по мнению причастных к этой сфере, держатся исключительно на честном слове. «Но это, как и все в нашей жизни. Даже если заверить договор у нотариуса, это не гарантирует, что вам вернут украденный из квартиры холодильник или, что арендодатель не выдворит вас из дома до окончания срока аренды. Говорю, как есть. Встречал такие ситуации не раз и не два. А вот тест на порядочность в нашей сфере еще не придумали. Разве можно прислушаться к рекомендациям. Ну, и сила современных соцсетей тоже открывает определенные особенности рынка - с кем можно иметь дело, а кого не стоит и на порог пускать», - делится опытом ужгородский риэлтор с 15-летним стажем. 

Маленький Ужгород в контексте функционировании рынка недвижимости тяготеет уже к большим украинским мегаполисам. К сожалению, пока это проявляется преимущественно в стремительной ценовой политике. Из положительных сдвигов - появление сегмента новостроек, из отрицательных черт - отсутствие конкуренции и тенденция в преобладании спроса над предложением. Указанные явления можно считать временными и надеяться, что их развитие будет происходить в направлении создания цивилизованных условий с гарантиями и объективным соотношением цены и качества жилой недвижимости.


Читайте также

Оставить комментарий

Комментаторы, которые будут допускать в своих комментариях оскорбления в отношении других участников дискуссии, будут забанены модератором без каких либо предупреждений и объяснений. Также данные о таких пользователях могут быть переданы правоохранительным органам, если от них поступил соответствующий запрос. В комментарии запрещено добавлять ссылки и рекламные сообщения!

Комментариев нет